Triple net lease Verträge stammen ursprünglich aus den USA. Diesen ist eigen, dass alle mit dem Objekt anfallenden Betriebs- und Verwaltungskosten (im weitesten Sinne) auf den Mieter abgewälzt werden. Diese Kosten werden jährlich abgerechnet und flächenanteilig auf die Mieter umgelegt. Der Mieter leistet darauf monatliche Vorauszahlungen.

In Polen sind solche Mietverträge nicht unüblich (etwa für Flächen in modernen Geschäftshochhäusern in Warschau), und mögen für Mietinteressenten Überraschungen bieten, die etwa eher klassische deutsche Gewerbemietverträge kennen.

I. Basismiete 

Triple net lease Verträgen sehen vor, dass der Mieter einen Basismietzins bezahlt. Dieser wird zumeist als Nettobetrag je Quadratmeter angeben. 

Mit dieser Miete wird häufig geworben („Miete 18 EUR/qm“). Der Vergleich mit einer „Netto-Quadratmetermiete“ in Deutschland ist aber unzutreffend. 

II. Gesamtmietfläche übersteigt die reine Nutzmietfläche

Sowohl der Basismietzins als auch die Kostenumlage sind nicht nur für die angemietete reine Nutzfläche und etwaige Nebenflächen (Bsp. Büroräume und etwaige Archivräume) zu zahlen.

1. Add-on-factor

Standardmäßig kommt zu der  tatsächlichen Nutzfläche ein sogenannter „add-on-factor“ hinzu. Dieser kann zwischen 4% und über 10%  der tatsächlichen Nutzfläche liegen. 

2. Floor space

Bei einigen Mietverträgen wird zusätzlich zur reinen Nutzfläche auch noch „floor space“, also Flächen aus den Verbindungsfluren außerhalb der eigentlichen Mieträume, in die Mietflächenberechnung eingestellt. Dabei wird die qm-Zahl der reinen Nutzfläche um eine Teilfläche an dem floor space erhöht. 

3. Berechnung der Grundmiete

Die für die Berechnung der Grundmiete (base rent) und der Kostenumlage maßgebliche Fläche setzt sich wie folgt zusammen:

(Nutzfläche + floor space +  Add on factor = Gesamtmietfläche

(Beispiel: 400 qm + 45 qm + 5% (22,25 qm) = 467,25 qm. 

Damit wir die mietzins-und umlagepflichtige Fläche gleich mal um 16,75 % grösser. 

III. Umlage aller mit dem Gesamtgebäude anfallenden Betriebs- und Verwaltungskosten

Der Triple net lease Vertrag zeichnet sich zusätzlich dadurch aus, dass möglichst alle mit dem Objekt anfallenden Betriebs- und Verwaltungskosten (im weitesten Sinne), und nicht nur bestimmte (wie etwa in der deutschen Betriebskostenverordnung) umgelegt werden. Dazu gehören auch Kosten, die in Deutschland typischerweise als von dem Vermieter zu tragen verstanden werden. 

IV. Umlagefaktor

Maßgebliche Flächen für die Berechnung des Umlagefaktors (der darüber entscheidet, welcher Anteil der für das Gesamtgebäude anfallenden Betriebs und Verwaltungskosten auf das konkrete Mietverhältnis umgelegt werden) sind

Gesamtmietfläche ./. Gesamtgebäudefläche

V. Umlage von Leerstandkosten auf vorhandene Mieter

1. Variable Gesamtgebäudefläche

In manchen Mietverträgen ist die Gesamtgebäudefläche variabel bestimmt. Der Vermieter kann dann – auch während des Mietverhältnisses - festsetzen, dass bestimmte Gebäudeflächen aus der Gesamtgebäudefläche herauszunehmen sind (z.B. schwer vermietbare Flächen). Durch Reduzierung der Gesamtgebäudefläche ist natürlich dann die Möglichkeit eröffnet, auf die Mieter höhere Kostenanteile umzulegen. Der Vermieter kann somit aus der Kostentragung für unvermietete Flächen „flüchten“. 

2. Variable Flurmiete

Es gibt zudem Mietverträge, bei dem der „floor space“ variabel gestaltet ist. 

Bleiben also Nutzflächen auf dem gleichen Stockwerk unvermietet, so erhöht sich die Gesamtmietfläche um die auf die entsprechende Flurfläche des Stockwerks. Diese Erhöhung kann auch während des Mietverhältnisses eintreten, wenn ein Mieter auf dem gleichen Stockwerk auszieht und keine Neuvermietung seiner Nutzflächen erfolgt!

Anders gesagt, der Vermieter erzielt bei Leerstand von Nutzflächen des gleichen Stockwerks zusätzlichen Basismietzins und Kostenumlage für den „unvermieteten“ Fluranteil. 

VI. Sonstige Eigenarten

Die Mietvertragsmuster entsprechen häufig anglo-amerikanischem Vorbild. Dem eigentlichen Vertragstext gehen über mehrere Seite Definitionen der Vertragsbegriffe voraus, welche schon „Fallstricke“ enthalten können. Der Hauptvertrag kann an die 50 Seiten umfassen. Hinzu kommen eine mehrseitige Hausordnung, sowie eine – zumeist nicht abschließende – Aufzählung der umlagefähigen Betriebskosten.

Die wirtschaftlich maßgeblichen Gesamtregelungen ergeben sich häufig erst aus einer Zusammenschau des Hauptvertrags und der Vertragsanlagen. 

VII. Verhandlungsziele

Es muss versucht werden, die Variabilität von Berechnungskomponenten für den Gesamtbruttomietzins (variable Flurmietfläche, variable Gesamtgebäudefläche, monatlicher Gesamtumlagebetrag je qm) auszuschließen oder einzuschränken. Andernfalls kann es während des Mietverhältnisses zu unerwarteten Erhöhungen der Mietbelastung kommen.  

Auch sind mitunter eher mieterunfreundliche Vertragsvorschriften anzutreffen. Auch hier ist Aufmerksamkeit und energisches Verhandeln geboten.